生産緑地解除による地価の下落が予測されています　2022年問題とは？

商品の価格などの物価は、「需要」と「供給」で決まります。
これは不動産でも同じで、生活必需品とは違い、その価格変動は顕著な動きをします。
事実、リーマンショックで日本が不景気になったとき、地価は暴落し路線価でしか売れなかった土地が、今では路線価の2倍なんてことも良く耳にします。

生産緑地の解除

2022年から生産緑地が解除されます。
生産緑地とは市街化区域にある農地で特例によって固定資産税を格安にする代わりに、30年間は宅地に転用出来なくしている農地です（詳しい内容はwikiで参照して下さい）。
市街化区域の中にある農地は、住宅地の中にある農地ですので、農薬の散布やトラクターなどの機械を動かす騒音などは近所に迷惑がかかり苦情も多く、農家としては非常に農業のやり難い農地です。
2022年に生産緑地が解除されれば、農家にとってみれば30年間売りたくても売れなった土地がやっと売ることが出来るのです。
さらに売りたくなくても固定資産税が例えば年1万円から50万円になり農業経営は立ち行かなくなった結果、売らざるを得なくなります。
この生産緑地は約13,000haあり、市街化農地の半分以上が生産緑地です。この大量の広大な土地が市場に溢れでることになります。
もちろん、当事務所の所在である吉川市や隣の越谷市などでも、生産緑地が解除されます。

土地の供給過剰

2022年から生産緑地が解除によって土地は「供給」過剰になると予測されます。
リーマンショックでの地価の下落は、「需要」が減ったことに起因しますが、生産緑地の解除による地価の下落は、「供給」の増加に起因します。
リーマンショックの「需要」の下落は、一時的なものであり景気が回復すれば元の地価に回復しました。
この生産緑地の問題は、この「供給」が止まらないと言うことです。

2022年に多くの地主が売却を希望しますが、多くの地主が売却を求めれば「供給」過剰となり地価が下落し、「そんな安いならもう少し待とう」「今はお金は必要ないから売らなくてもいいかな」という地主も多くいると考えれます。
生産緑地の解除による「供給」過剰は、2022年に供給過剰という大波がやってきた後も、その後も供給過剰の状態が続きます。

この状態が2～3年という短期間ではなく、10年以上の長期間で現れると考えられます。2022年以降も長期間において地価が下落傾向になると考えられます。