戸建賃貸・戸建貸家とは一戸建ての賃貸のことです。
賃貸経営の成功のためには、まさに立地条件がポイントになりますが、安定的な経営が見込まれるのは、駅から徒歩５分圏内にある土地など、ごく一部に限られます。
土地活用はどの方法を採用するにしても、それぞれにメリット、デメリットがありますが、戸建貸家は総合的にバランスのとれた活用方法と言うことができるでしょう。戸建貸家は、今まで有効活用を諦めていた土地にも適用できる手法として、注目されつつあります。
土屋税理士事務所は、戸建賃貸 戸建貸家の確定申告や税金に関することはもちろんのこと、建設前の建築会社や資金融資相談もサポートします。
戸建賃貸・戸建貸家のメリット・デメリット
メリット
- メリット1.狭小地や変型地、駅から遠い土地でも活用できる
- メリット2.供給量が少ない需要は多いから、収益性が高い
- メリット3.所得分散できるから節税できる
- メリット4.初期投資が少ないから、ローリスク
- メリット5.売却しやすい
- メリット6.相続税対策になります
- メリット7.相続時に分割できる
デメリット
メリット1.狭小地や変型地、駅から遠い土地でも活用できる
土地所有者が土地を維持していくためには、有効活用が欠かせません。土地には固定資産税や相続税など、保有に対する税金が課されるからです。しかしながら、不動産の収益性は、立地条件に大きく左右されます。駅前や幹線道路沿いにある土地は、店舗やマンションとしての有効活用がしやすいのですが、そのような立地にある土地は全体からすればほんの一握りです。
一方で、団塊ジュニア以降の子育て世帯に対する良好な賃貸住宅の供給はまだまだ少なく､｡戸建貸家は競争力のある活用方法といえます。そして、戸建貸家は駅前や幹線道路から離れた土地こそ向いています。また、将来は分割や処分もしやすく、地主にとっての利点が多くあります。
マンションには不向きな土地こそ適しています
戸建貸家は建坪が小さいため、アパートやマンション用地としては不向きであった狭小地や変形地であっても建築が可能です。一番コンパクトな戸建貸家としては、建坪が１３坪のものがあり、地域にもよりますが、２０坪程度の土地があれば十分貸家を建てることができます。また、建坪が小さいため、旗竿地や三角地などの変形地にも対応が可能です。
逆に大きな土地は、敷地を段階的に活用することにより開発コストを抑えることができます。また、緑道や中庭を作ることで良好な街並みを整えることができます。
駅から遠い土地でも活用できます
駅から遠い土地は店舗やマンションとしては活用しにくい土地ですが、静かで子育てがしやすく、戸建貸家として理想的な場所といえます。
メリット2.供給量が少ない需要は多いから、収益性が高い
なぜ戸建賃貸は家賃が高く、家賃が下がりにくいのでしょうか？
需要が多い
国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」によると、「望ましい住宅形態」は全国平均で84.4％が戸建て派、6.3％がマンション派という結果がでています。
また、ペットが飼いたい、ガーデニングがしたいなどで“庭”が欲しい、さらに小さな子供がいるので、上下や隣などへの騒音が気になる家族層に需要が多い要因です。
供給が少ない
インターネット物件情報サイトに募集されている賃貸住宅の割合で、戸建賃貸の供給は、全体のわずか6%にすぎず、供給されている戸建物件のほとんどは、転勤や利用しなくなった物件であり、賃貸用に建てられているものはほとんどないのが実情です。
戸建賃貸はほとんが木造で、軽量鉄骨に比べ耐用年数が短いという弱点があります。
しかし軽量鉄骨に比べて建設費の安さと高家賃設定で、高利回りが確保され、早期に資金を回収できることから、その弱点も克服していると言ってよいでしょう。実際には土地をお持ちであれば、利回りが10％を超えることがほとんどのようです。
メリット3.所得分散で節税
土地所有者は家を守る目的から、長男などの承継者がほとんどの土地を相続して
おり、その結果、土地を活用することによる収益が一人に集中していることが多く
あります。所得税は超過累進税率であるため、所得が高くなればなるほど税率が上
がり税負担が増加します。この毎年の税負担を軽減するためには、所得を家族で分
散することが効果的です。
戸建貸家は１戸あたりの建築費が低いため、配偶者や子が貸家を建築しやすく、
所得の分散を図ることが比較的容易に行うことができます。
建築費を贈与する場合
配偶者や子が建築資金を捻出できない場合は、建築資金の一部を贈与されてはいかがでしょうか。贈与を受けた配偶者や子には贈与税の負担が発生しますので、贈与税には注意する必要があります。
建物そのものを贈与する場合
父が戸建貸家を建築したのち、一定期間経過してから建物そのものを贈与する方法もあります。贈与税を算出するもととなる建物の相続税評価額は建築費に比ぺて４０％程度に下がりますので、少ない贈与税負担で建物そのものを贈与することが可能です。
仮に建築費が1,０００万円の建物の相続税評価額が４００万円であった場合、335,000円の贈与税の負担で建物を贈与することができます｡そして、贈与後に発生する収益は贈与を受けた配偶者や子の所得とすることができます。
なお、建物を贈与される場合には、名義変更に伴う登録免許税・不動産取得税の負担も考慮に入れる必要があります。また、入居者から敷金を預っている場合には負担付贈与の問題が発生しますので専門家に相談したうえで実行されることをお勧めいたします。
メリット4.初期投資が少ないから、ローリスク
建築会社にもよりますが戸建貸家は１戸あたり７００万円～1,500万円で建築が可能です。１戸から建築することもできるため、投資額を抑えて土地活用をすることができます。これによりさまざまなリスクを抑えることができます。
長期借入れの怖さ
マンションを建築すると、利回りを高めるためには戸数をなるべ増やすことが必要になり、建築費が当然高くなります。建築費を銀行借り入れで賄った場合、３０年～３５年という長期間にわたり返済することになりますが、この長い期間の間に、周辺にマンションが増える可能性もありますし、金利か上昇することも考えられます。また、築年数が経過すると、大規模修繕の負担が発生することもあるでしょう。マンションの場合は、長期的な視野でマンション経営をするかとうかを検討する必要があります。
入居者のニーズは時代とともに変化します
単身者用のワンルームは、少し前まで２０㎡前後の部屋が主流でしたが、最近は３０㎡程度の広さが求められています。また、最近の新築マンションはワンルームであってもバス・トイレ・洗面所はセパレートのものがほとんどですし、治安が心配な昨今ではオートロックは必要な設備であるといえます。 また、新婚世帯においては、リビングが広いタイプが好まれ、１ＤＫや２ＤＫは入居者探しに苦戦しています。
このように、時代とともに間取りや設備に対する入居者のニーズはどんどん変化していきます。戸建貸家は建築費が小さく、投下資金を早期に回収することができますので、時代の変化に対応することが可能です。
早期に回収したのちは、状況にあわせて次のステージへ
戸建貸家は、投下資金の回収が早いため、回収後は、入居者へ土地建物を売却する、家主や子の自宅とする、マンションなど他の建物へ建替えるなど、時代や家主の状況にあわせ、次のステージへ移りやすいというメリットもあります。
賃貸経営の初心者にもおすすめです
戸建貸家は、投資額が少ないため、賃貸経営の初心者にもスタートしやすい賃貸経営であるといえるでしょう。まずは１戸建築してみて実際にどれだけの需要があるのかを確認してから、２戸目、３戸目を建築するといった対応も可能です。
メリット5.売却しやすい
戸建賃貸・戸建貸家は、有効活用しているにもかかわらず売却しやすい不動産です。
一般的に駐車場は売却しやすいが、有効活用できていないと言われます。
反対に、マンションやアパートは有効活用できているが、売却しにくい特徴があります。
資金が必要なときに売却可能である不動産があるということは、財産を維持していく上で大きな安心となります。
また、不動産を売却する理由に相続税の納税資金の確保があります。相続税の納税時には多額の資金が必要になることもありますので、マンションやアパートの場合には、全部を売却しなくてはなりませんが、戸建賃貸・戸建貸家の場合には必要に応じて一戸ずつ売却することができるます。
また、戸建賃貸・貸家に居住中の住居人が購入するケースもあります。
戸建賃貸・戸建貸家は有効な相続税の納税資金の確保ということが言えます。
メリット6.相続税対策として有効
相続税対策
所有の土地に戸建賃貸を建設し賃貸することで、土地の評価は更地評価に比べ21％評価減となります。また、建物は建築価格のおよそ58％評価減が可能です。例えば更地の土地（評価額1億円）に、1億円の戸建賃貸7棟を全額ローンで建てた場合に、7,900万円の評価減が可能です。税率が50％の場合には3,950万円の節税効果が生れます。
固定資産税・不動産取得税
更地の固定資産税は、土地の評価額の70％×1.4％です。これに対して戸建賃貸のある土地の固定資産税は、土地の評価額の1/6×1.4％となり、更地の固定資産税に比べ76％の固定資産税が節税できます。建物の固定資産税が課税されますが、土地の固定資産税が節税できている分、実質負担額は微増で済むことがほとんどです。また戸建賃貸は50㎡以上になることから、不動産取得税は軽減されます。
生前贈与
相続税対策として建物を生前贈与することで相続税の節税することができます。例えば相続税率を50％で計算した場合、1棟あたり150～200万円の相続税が課税されますが、1棟を1年で贈与した場合には25～35万円、2年で贈与した場合には15～20万円の贈与税が課税されます。またビルや集合住宅などの大型物件に比べ短期間で贈与することが可能です。さらに生前贈与後の家賃収入は子供世代に移ることから、相続財産の蓄積がされないという節税効果もあります。
相続税評価額での贈与
建物を生前贈与するときに借入金がある場合には負担付贈与となり、売買時価での贈与となることから、節税の効果はほとんど生まれません。戸建賃貸の場合には、1棟ごとに借入をすることが可能であることから、手持ち資金で1棟、他はローンとすることや、1棟だけ繰上一括返済することで、時価評価による贈与ではなく、評価額の安い相続税評価額で贈与することが可能です。
相続分割
ビルや集合住宅を相続する場合には、共有持分での相続や代償分割（他の相続人に金銭で支払うこと）による相続が考えられます。戸建賃貸の場合には、1棟ごとに分割して相続することが可能です。そのまま戸建賃貸を所有したい相続人にも、売却したい相続人にも、有効な相続方法です。
メリット7.相続時に分割できる
相続発生後、遺産分割について相続人間で争いが生じる場合があります。遺産分割が整わず、家庭裁判所の遺産分割調停を進めることとなったり、遺産分割が整ったとしても、相続人間の関係が断絶してしまうこともあります。相続税の申告の際にも、遺産分割が整わなければ、配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例の適用を受けられなくなり、結果的に相続税の負担が大きくなります。
2012年にそうした 相続 争いが事件として扱われるに至ってしまった件数は15,286件です。2011年に国内で亡くなった方が約125万人ですから、おおよそ100人に1人の割合で裁判に至っているという事になります。意外と多いですね。
そしてその15,286件という係争の数は過去11年間で約1.4倍と急増しているのです。
しかも裁判に至らないまでも、家庭裁判所への相談となると約17万件と、故人10人に1件以上の割合で何らかの 相続 トラブルが発生しているという事が言えます。
「争族対策」が重要
このようなことにならないよう、いわゆる「争族対策」が重要となりますが、争族対策の一つとして、遺産分割がしやすいように財産を整理することが考えられます。戸建貸家による有効活用は、このような面からも有効的です。
つまり、大きな土地をマンション・アパートのような賃貸物件の敷地として利用していた場合、遺産分割の際に争う場合があります。相続人の数以上の棟数の物件があれば、分けることもできますが、そのような場合は少ないでしょう。
有効活用している土地を分筆することもできず、相続人の共有とするしかないという場合が多いと考えられます。
共有になると、不動産を利用・処分する際には、共有者全員の同意が必要となります。特に、ご兄弟間の共有は後の経営が難しくなり相続人間に争いの火種を残すこととなり、共有関係を解消するのにかなりの費用・労力が必要となります。ご兄弟間で解決できず次世代になった場合には、さらに問題解決が困難になるため、共有は避けるべきです。
「共有で相続」ではなく「分割して相続」ができます
戸建貸家の場合、将来的に相続人が分割しやすいように、賃貸物件を持つことが可能となります。
例えば、マンション・アパートなどは建築できないような土地が複数個所ある場合、これらの土地を戸建貸家にて有効活用し、土地の不動産価値を高めて相続人が引継ぎやすい土地にし、かつ相続人が分割しやすい土地にすることができます。また、一つの大きな敷地しかない場合であっても、この土地を大きな賃貸物件の敷地として利用するのではなく、何筆かに分けて戸建貸家として有効活用することで、相続人が分割しやすい土地にすることができます。
したがって、相続が発生しても遺産分割を円滑に進めることが可能となります。
戸建賃貸・戸建貸家のデメリット
戸建賃貸もいいことばかりではありません。デメリットありますので、注意が必要です。
1.メンテナンス費用がアパートに比べて高くなる
アパートと戸建賃貸と比べた場合、大きく違うことは外壁の面積です。
アパートやマンションの場合、隣の住居と接していることから外壁の面積が小さくなります。
外壁が小さくなれば、塗装修繕費用も少なくなります。
下の絵のように、戸建賃貸が5棟の場合でも20面あるのに対し、アパートなどの集合住宅の場合には11面になることからも、よく分かると思います。
ただし、マンションなどは高層になることから別途で費用がかかることがあります。
さらに、庭の面積も多くなることから、草むしりや木の剪定などの維持管理コストがかかります。
2.空室時のリスクヘッジができない
戸建賃貸の場合には、アパートに比べ賃貸できる戸数が少なくなります。
理由は、戸建賃貸の1戸あたりの貸室面積が大きくなることと、庭などの確保のため建築面積が小さくなります。
上の絵のように、同じ土地面積であっても賃貸できる戸数が少なくなるのがわかると思います。
賃貸戸数の減ることで、4棟の入居率は0％、25％、50％、75％、100％のどれかになります。
借入で建築している場合には、入居率が50％になると返済できなくなる可能性も高くなります。
アパートのように貸室数が多くありませんので、その分、空室時のリスクは高くなります。
その他にもデメリットとして「広大地評価が使えない」「投資額が少ない分、リターンも少ない」等があげられるでしょう。
戸建賃貸の未来予想
私ども土屋税務会計事務所は、今後、戸建賃貸・戸建貸家は増える傾向にあると考えています。
今は戸建賃貸の戸数が少ないので借り手はあると思いますが、10年後に供給過剰のようなことがあれば、似たような戸建賃貸では競争力がなく、借り手は付きづらくなるでしょう。
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