私どもが考えるアパート投資の最低条件
仕事柄ですが税理士をしていると、お客様に営業をした大手の建設業者＆不動産管理会社のアパート投資のシュミレーションを目にします。
カラフルな投資計画書で、図面や設計書は3Dパースが当たり前です。
数字的なことは誰もが騙されるように上手に作ってあります。（笑）
建設業者＆不動産管理会社が持ってきた投資計画書は、日本経済が毎年10％で経済成長するような計画です。ありえないと思って下さい。
ですが、建築主は経験が不足しているので騙されて契約してしまいます。
我々は建設業者＆不動産管理会社が持ってきた投資計画書に、想定できる可能性を負荷して行き、今想定できる状態で投資計画書を見直します。
家賃はたんだん減って行っていますか？
一番多く見るのがこの問題です。
家賃が1年目から35年目までずっと一緒の投資計画書です。
この手の計画書をみたら、持ってきた建設業者＆不動産管理会社とは契約しないで下さい。
ハッキリ言いますが、この計画書を持ってきた建設業者＆不動産管理会社は騙そうしています。騙して契約を取ろうとしています。そんな建設業者＆不動産管理会社と契約はしてはいけません。
アパートで「築10年2LDK」と「築35年2LDK」の同じ面積の部屋があったとします。
だれもが、設備も綺麗で性能も良い新しい家の方が住みたいと考えますので、家賃は新しいアパートが高くなります。
ある不動産会社が調べた情報ですが、平均値として10年で家賃は10％下落すると言われております。もちろん物件によっては下落率が2％のところもあり、反対に下落率が20％のところもあります。
現状でアパートは供給過剰な状態であり、さらに人口が減少していく時代ですので、10％よりもっと下がる可能性もあります。最低でも10％は下げて見ておくべきでしょう。
私は3パターンほど作成しますが、一番最初は5年おきに5％下がる計画で作ります。初年度10万円の家賃は、31年目は73,500円になります。
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